東京23区マンション価格、全区で100万円超　最上昇は葛飾区

　不動産・住宅情報サービスを運営するLIFULL（東京都千代田区）は、東京23区における2025年の新築マンション平均価格を調査した。その結果、23区のうち9割にあたる21区で前期を上回り、平米単価の上昇率が最も高かったのは「葛飾区」（前期比155.3％）だった。

【画像】2025年新築マンション　平均平米価格一覧（出所：プレスリリース）

　2位は「港区」（同142.5％）、3位は「大田区」（同140.2％）、4位「中央区」（同139.0％）、5位「中野区」（同135.1％）と続いた。なお、今回は23区すべてで平米単価が100万円を超えている。

　2025年1〜5月の新築マンションの東京23区全体の平均平米単価は207.4万円で、前期比120.1％の上昇。平均専有面積は66.67平米（前期比+1.14平米）だった。専有面積が最も広かったのは「中央区」の82.87平米で、80平米を超えたのは「港区」（81.83平米）と合わせて2区のみ。

　5平米ごとの専有面積分布を見ると、「75〜80平米」は2区（世田谷区、目黒区）、「70〜75平米」は5区（江戸川区、新宿区、文京区、板橋区、渋谷区）、「65〜70平米」は4区（杉並区、中野区、大田区、豊島区）だった。一方、55平米を下回ったのは「葛飾区」（50.39平米）と「墨田区」（45.15平米）のみ。全体の約6割にあたる14区の平均専有面積は、65〜75平米に収まっていた。特に都心部の高単価エリアでは、専有面積も広めとなる傾向が見られる。

　最高値と最低値の差は、2023年は180.7万円だったが、2025年には314.9万円に拡大。同じ23区内でも地域ごとの格差が拡大している。

　なかでも「港区」は2023年時点で上位価格帯にあったが、2025年には平米単価が400万円を超え、他区を引き離して最上位となった。「渋谷区」や「千代田区」も高価格帯に移行し、中堅価格帯だった区も上位に転じている。

　複数の億ション（1億円を超えるマンション）を抱える「中野区」は、2年間で平米単価が100万円以上上昇し、山手線内の区とともに上位価格帯に加わった。LIFULLは「23区内では複数の再開発が同時に進行しており、今後も新たな価格帯や入れ替わりが起こる可能性がある」としている。

　LIFULL HOME'S総研・副所長でチーフアナリストの中山登志朗氏は、「これまで都心部に限定されていた『局地バブル』が、徐々に周辺エリアにも広がっていることが明確になった」と分析する。

　今回の調査では、「LIFULL HOME'S」に掲載された東京都内の新築分譲マンションを対象に、行政区・自治体ごとに集計。専有面積30平米未満の住戸、および平均専有面積が30平米未満の分譲期は除外。2024年および2025年1〜5月のデータを用い、対前期比を算出した。各物件では、最高・最低の価格および面積から平均を求めている。