「カフェ・ベローチェがある街は資産価値が上がる」10億円投資家が見つけた、東京「伸びる街／伸びない街」の意外な共通点

東京23区の中古ワンルームマンション中心に不動産投資を展開する個人投資家・村野博基氏。東京のさまざまな地域で合計38戸の物件を所有し、時価資産額約10億円、年間家賃収入約4000万円の氏が「不動産投資をするなかで見えてきた伸びる街と伸び悩む街」について語ります。『戦わずして勝つ 不動産投資30の鉄則』（扶桑社刊）を上梓した村野氏が見た「資産価値が落ちない街に共通する意外な特徴」とは。

◆コンビニの雑誌コーナーも廃れる／廃れないのベンチマークに

賃貸物件は駅近で利便性が高いなど、立地の良いマンションが好まれます。東京の都心部は千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区の5区であり、「都心5区のターミナル駅にアクセスできる路線、駅徒歩7分以内が賃貸市場では鉄板！」などと言われることも多いでしょう。

東京で「負けない不動産投資」をするならば、住む人が途切れないと思われる利便性の高い街を見つけて投資することは重要です。そのためにも「街に人が増えるか」や「家賃を上げられるか」という観点で街のさまざまな要素を見ていく必要があります。

例えば、私が昔よく見ていたのはコンビニの雑誌コーナーです。「家賃が安い街」は成人雑誌が置かれている割合が高く、反対に成人雑誌のコーナーが凄く小さかったり、ほとんどないコンビニが多い街は、家賃を少し高めに設定しても入居者がつくように感じています。ちなみに、もちろん何の根拠も裏付けデータもない話で異論反論はあるかと思いますが、感覚として同意される方もいるのではないでしょうか。

◆シンボルになる建築物があること

もう一つ、人が集まる街として重要だと感じているのは、街の「シンボル」になるような建築物があることです。建物名を聞けば、街の名前が連想されるようなものがシンボルだと言えます。例えば、東京タワーがある芝公園周辺や東京ドームがある後楽園周辺などは分かりやすい例でしょう。最近では東京スカイツリーができた押上も人が集まる街になってきたように思います。

その観点でいうと、「田端」や「駒込」は山手線の駅ですがシンボリックなものがありません。利便性は悪くないにも関わらず、家賃は伸び悩んでいるような印象があります。

なお、シンボルというほど全国的に有名でなくとも「区役所」など市の施設がある街も強いと感じています。役所の中心がある街には、引っ越しや出産、税関係などの各種手続きのために人が訪れます。周りには文化施設や年金事務所、税務署や法務局などの施設も置かれていることも多く、関係する人々が事務所を置きます。すると、その周辺には人が住み、住む人を見越した飲食店が軒を連ね……と利便性が維持され不動産価値は落ちにくくなるのでしょう。

反対に言えば、シンボリックな建物がなく、役所などもない街は単なる住宅街になってしまい、廃れる街になっていく可能性は拭えません。城南エリアでも世田谷区などは高級住宅地ではありますが……。建物の高さ規制もあり、人の流れが頻繁に発生していない場所だと、家賃が伸び悩んでいる印象があります。

◆賃貸市場の価値と居住環境の良しあしは別

なお、この所感はあくまで私の「賃貸」市場としての感覚です。居住環境として高級住宅地は素晴らしいものがあります。落ち着いて静か、治安も良い住宅地は当然のごとく住みたいと感じる人は多く、一度住んだらずっと住んでいたいような素敵な街なのでしょう。

しかし、それが故に流動性に欠けてくることは否めません。つまり変化が乏しくなってくるのです。変化が全て良いわけではありませんが、時代は否応なしに動いていきます。その動きに取り残されてしまった街が衰退していく可能性を秘めるのは、致し方ないのでしょう。

その意味では「流動性が高い街」「変化起きやすい街」は、長期のスパンで考えなければいけない不動産投資において、気にした方が良いキーワードだと考えています。

◆『カフェ・ベローチェ』がある街は伸びる

さらにダメ押しで、私が勝手に不動産物件を買う際に気にするのが、ある飲食チェーン店です。

もはやこれは都市伝説の類といっても過言ではなく、成人雑誌と同じくまったく根拠がない話なのですが……。個人的に信じ切っているのは「『カフェ・ベローチェ』がある街は発展する」という説です。『ドトールコーヒーショップ』でもなく『スターバックス』でもなく『ブルーボトルコーヒー』でもなく、特段の理由もありませんがなぜか『カフェ・ベローチェ』です。

近隣にベローチェがある街はなぜか栄える街で、当然家賃も上がっていくと勝手に思っています。ですから、もしマイソクと言われる不動産業界で使われる物件情報の広告図面に「近隣にベローチェ有」と書かれていたら、無条件に触手を伸ばしたくなるほどです。住む街として、投資する街として、迷ったときにはベローチェがあるか否かを参考にしてみると面白いかも知れません。なお、信じるか信じないかは皆さんにお任せいたします。

＜構成・文／上野智（まてぃ社）＞

【村野博基】
1976年生まれ。慶應義塾大学経済学部を卒業後、大手通信会社に勤務。社会人になると同時期に投資に目覚め、外国債・新規上場株式など金融投資を始める。その投資の担保として不動産に着目し、やがて不動産が投資商品として有効であることに気づき、以後、積極的に不動産投資を始める。東京23区のワンルーム中古市場で不動産投資を展開し、2019年に20年間勤めた会社をアーリーリタイア。現在、自身の所有する会社を経営しつつ、東京23区のうち19区に計38戸の物件を所有。さらにマンション管理組合事業など不動産投資に関連して多方面で活躍する。著書に『戦わずして勝つ 不動産投資30の鉄則』（扶桑社）、『43歳で「FIRE」を実現したボクの“無敵"不動産投資法』（アーク出版）