「借地権にも価格はあるのか?」
「相続税評価はどうやって計算されるのか?」
「評価額と、実際に売れる値段は同じなのか?」
結論から言えば、借地権の価格には、相続税評価額と実勢価格という“二つの価格”があります。
今回は、借地権の価格・評価について、相続税の考え方と、不動産実務の視点を整理して解説します。
1.借地権にも「価格」はある
借地権は「土地を借りる権利」ですが、単なる使用権ではなく、経済的価値を持つ財産権です。そのため、
売買の対象になる
相続税の課税対象になる
という点で、所有権と同様に「評価」が必要になります。
ただし、借地権は土地と建物の関係、地主との契約関係が絡むため、価格の考え方が所有権よりも複雑になります。
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相続税評価における借地権の基本は、非常にシンプルな式で表されます。
借地権の相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合
この「借地権割合」は、国税庁が公表する路線価図に、A〜Gなどの記号で示されています。
たとえば、
借地権割合70%の地域
自用地評価額1億円
であれば、借地権の相続税評価額は7,000万円となります。
3.借地権割合はどうやって決まっているのか?
借地権割合は、「その地域の慣行」、「借地権と底地の力関係」、「過去の取引実態」などを踏まえて、地域・街路ごとに一律に定められています。
ここで重要なのは、個々の借地契約の内容や、地主との関係性は、原則として相続税評価には反映されないという点です。
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実務では「地代が高い」、「更新料が重い」、「建替え承諾が厳しい」といった事情があると、「評価額も下がるのでは?」と考えられがちです。
しかし、相続税評価は“画一的な基準”で行われるため、契約条件の個別差は、原則として評価額に影響しません。この点は、実勢価格との大きな違いでもあります。
5.実勢価格(市場価値)は相続税評価と大きく異なる
一方で、借地権を実際に売却しようとすると、相続税評価額どおりの価格で売れるとは限りません。
実勢価格に影響する主な要素は、次のとおりです。
これらは、第15回・第16回で解説した「法律・契約の問題」と密接に結びついています。
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実務では、「相続税評価額は高い。しかし、実際には買い手がつかない」というケースも少なくありません。
典型例としては、
共有相続のまま放置されている
地主との関係が悪化している
承諾条件が不明確
といった場合です。評価額は「税金の計算用の数字」であり、実勢価格は「人と契約関係が反映された数字」である点を、切り分けて理解する必要があります。
借地権の価値は、底地(地主側の権利)との関係によっても左右されます。
「借地権と底地を一体で取得できる・等価交換が可能・地主が売却に前向き」といった場合、借地権の実勢価値は大きく上昇することがあります。
逆に、底地との関係整理ができない場合、評価額ほどの価値を実現できないこともあります。
7.相続の場面で重要なのは「評価」と「戦略」を分けること
相続税申告では、相続税評価額が基準になります。一方で、相続後の売却・活用・共有解消を考える際には、実勢価格・交渉可能性・法律関係が重要になります。
つまり、
税務は「評価額」、実務は「実現できる価値」
という二つの視点を、明確に分けて戦略的に考えることが肝要です。
借地権の価格・評価については、次の点を押さえておくことが重要です。
借地権の相続では、「評価額がいくらか」だけを見るのではなく、「その評価額を現実の価値に変えられるか」という視点が欠かせません。価格・法律・人間関係――これらを総合的に見て判断することが、借地権相続における最大のポイントです。
佐嘉田 英樹 さかた ひでき アテナ・パートナーズ株式会社 代表取締役。1991年に東京大学卒業後、富士銀行（現・みずほ銀行）入行、主に融資営業・マーケティング戦略企画に携わる。その後不動産・建設業界に身を転じ、建売分譲、賃貸アパート、介護福祉施設等の企画開発・売買などに従事し、2023年8月に独立。地主・不動産投資家・中小企業の不動産活用コンサルティングやプロジェクト・マネジメント、テナント企業の開業支援を行う。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築士、FP2級など幅広い専門知識を駆使し、総合的な視点からクライアントの課題解決にあたる。
アテナ・パートナーズ株式会社：https://athena-ptr.co.jp/
アテナ・パートナーズ株式会社は、お客様のニーズや目的を詳細にヒアリングして、物件や市場の調査を行った上で、所有不動産の有効活用、開発、建て替え、リノベーション・用途変更、売却、交換など、多角的・戦略的な企画提案・マネジメントを行う。企画計画から資金調達、テナント誘致、設計、工事、引き渡しまで一貫してプロジェクトをマネジメントすることで、独自のビジネスモデルを展開する。 この著者の記事一覧はこちら（佐嘉田 英樹）
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