今や“億”も当たり前！？
止まらないマンション価格の高騰。その背景と今後の見通しについて、約30年不動産市場の調査・分析を続ける専門家に聞きました。
【写真を見る】首都圏「新築マンション」平均1億6000万円超！“脱・タワマン”で戸建てに住みかえも…今後どうなる？【ひるおび】
新築マンション価格 過去最高を更新8月20日に不動産経済研究所が発表した首都圏の新築マンションの平均価格は、1億6493万円と、過去最高となりました。前年の同じ時期と比べ、63.7%上昇しています。
東京23区に限ると2億6520万円と、こちらも過去最高となっています。
恵俊彰：
高いですね、本当に！
LIFULL HOME'S総研 フェロー 中山登志朗氏：
高いですね。実感値として高いなと。「誰が買うんだ」ってよく聞かれます。
「いつになったら下がるの？」とか、金利のことも含めて「いつ買えるようになるの？」と聞かれるケースがすごく多いですね。
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高層マンションの建設ラッシュが始まった2000年代、首都圏の新築マンションの平均価格は、約4000万円〜4200万円で推移していました。
恵俊彰：
この20年で1億以上値上がりしているってことですか！すごいですね、この上がり幅。
首都圏の新築マンションの平均価格の推移を見ると、特に2020年以降、急激に上がっているのが分かります。
マンションの価格はなぜここまで高騰しているのでしょうか？
大きく3つの要因が挙げられます。
【1】建築資材の高騰
一般財団法人 建設物価調査会によると、円安の影響に加え、中東情勢緊迫化の影響で建設資材の価格が高騰しています。
防水材や断熱材など石油系原料への依存度が高い資材に関して、供給面での懸念や価格上昇の動きが顕在化しています。
【2】人件費の高騰
建設業の就業者数が減っています。
総務省の「労働力調査」によると、1997年には685万人でしたが、2025年には478万人と200万人以上減っています。
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【3】土地取得費の高騰
都市部でマンション用の大規模な土地を確保するには、莫大なコストがかかります。
これらの要因により、新築マンション自体の戸数が減っています。
首都圏の新築分譲マンションの供給戸数は2005年に8万4148戸だったものが、2025年には2万1962戸まで減少しています。この供給不足が、価格の高騰につながっているのです。
LIFULL HOME'S総研 フェロー 中山登志朗氏：
コストが高くなっている上に、“実需”と呼ばれる買って住みたい人以外に、投資や相続税対策、株で儲けたのでそのお金を一旦不動産に付け替えるなどのニーズもマンションにはあります。
マンションは流動性が高く売り買いしやすいので、欲しいという人が多いと、値段がどんどん釣り上がっていくということですね。
恵俊彰：
この急に上がった価格は、急に下がるんですか？
中山登志朗氏：
下がりようがないんですね、今のところは。
上がった人件費は下げられないじゃないですか。ある日突然半分にしますって、それは作る側の方のサラリーの問題になりますから、人件費は下げられない。
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恵俊彰：
3つの要素の中で、例えば土地が安くなることはないんですか？
中山登志朗氏：
取引が停滞してきたり、10年15年前みたいにデフレになってきたりすると地価は徐々に下がっていくことはあり得ますが、そうなる可能性は今のところないです。
建築コストも人件費も土地の値段も、それからナフサショックみたいなプラスアルファの要因も含め、値段が上がる方向にどうしてもいってしまうということですね。
8月24日に株式会社東京カンテイから発表された、中古マンションの平均価格（70�屬△燭蝓砲蓮�1都3県では前年同月比で28.9%上昇。7547万円で過去最高を記録しました。
一方、新築戸建ての価格も過去最高の数値にはなっていますが5239万円と、中古マンションよりも低価格となっています。
実は2024年から25年にかけて、中古マンションの価格が新築戸建てを上回る異例の逆転現象が起きています。
どうして新築の戸建ての方が安くなっているのでしょうか？
◆木造が多い
マンションに比べて工期が短く規模も小さいので、工事にかかる人件費など建築コストを抑えることができる
◆立地
都心から少し離れた郊外に多く、地価高騰の影響を受けづらい
ただ、中山氏は戸建てを購入する際には、豪雨の際の浸水被害の可能性やハザードマップの確認、想定を超える自然災害の確認が必須だとしています。
LIFULL HOME'S総研 フェロー 中山登志朗氏：
頑丈かどうかという意味でいうと、木造とマンションではかなり違いがあります。
結局お金の問題じゃないことが起きる可能性があるので、周辺環境はすごく重要ですね。
中山氏は、新築マンションの価格は今後も上がり続けると見ています。
価格の高騰には、「価値が下がりにくい」という側面もあるので、資産が欲しい富裕層が、セカンドハウスや相続税対策など住む以外の目的で購入を続けるからです。
また、都心のタワーマンションを売却し、近くの戸建てに住み替えるケースが増えており、しばらくは“住み替え”がトレンドになるといいます。
中山登志朗氏：
これだけ価格が上がっているので、価格が上昇し始めた頃に買った方が資産インフレを起こして差額分で近郊の広い戸建てに住みかえる。「卒・タワマン所有主義」と我々は呼んでいるんですけれども、そういう現象が起きつつありますね。
（ひるおび 2026年8月25日放送より）
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＜プロフィール＞
中山登志朗氏
LIFULL HOME'S総研 フェロー
不動産市場の調査・分析歴約30年
コラム
