急な対応は不要？空き家対策法全面施行のその後……

空き家対策法全面施行

2015年5月26日、空き家対策法（空家等対策の推進に関する特別措置法）が全面施行されました。この法律では、自治体が危険な空き家と判断すれば、空き家の所有者に修繕、除却などの是正措置を求めることができます。もし、所有者がこれに対応しない場合には、固定資産税の優遇が受けられなくなります。

「空き家（法では空家等）」とは、居住等の使用がなされていないことが常態であるものを指し、概ね１年間使用実績がない場合に該当します。危険な空き家である「特定空き家（法では特定空家等）」とは、 次の状態にある空き家をいいます。

1）倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
例：建物の著しい傾斜、主要構造部分の損傷、屋根・外壁等が脱落・飛散の恐れ

2）著しく衛生上有害となるおそれのある状態
例：吹付け石綿の飛散可能性大、浄化槽の放置等による汚物の流出・臭気の発生、ゴミの放置等による臭気・ねずみ・ハエ等の発生

3）適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
例：既存景観ルールへの著しい不適合、屋根・外壁等が汚物・落書き等で大きく傷んだり汚れたまま放置、多数の窓ガラスが割れたまま放置

4）その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
例：立木がはみ出し歩行者等の通行を妨害、空き家に住み着いた動物や虫が原因で地域住民の日常生活に支障

急いで修繕や売却、賃貸化などの対策は必要ない？

自治体が空き家を特定空き家と判断すれば、除却、修繕、立木竹の伐採等の是正措置を、「1．助言又は指導」「2．勧告」「3．命令」することが可能となります。ただし、自治体はあくまで上記の順番で全ての手順を踏み、それぞれに相当の猶予期限を設ける必要があります。2の勧告がなされた際、初めて固定資産税の優遇措置が解除されるのです。

空き家対策法に関する各種記事・ブログ、不動産業者の宣伝では、空き家所有者に対して修繕や売却、賃貸化あるいは定期点検サービスの利用を勧めるものが多く見られます。しかしながら、本当に急いでそうしたアクションを取る必要があるのか、よく考えてみることが必要です。

不動産業者の業務PRに踊らされるな

アクションを取るべき主な理由とされるのは、固定資産税の優遇を受けられなくなる点です。しかし、冷静に考えれば、この特例が解除されるにはまず自治体により「特定空き家」と判断されることが必要です。また、いきなり「勧告」となるのではなく、最初に「助言又は指導」がなされ、相当の猶予期限を経ても対応しない場合に初めて「勧告」となり、その時点で固定資産税の特例適用が解除されるのです。

上記で示した「特定空き家」に該当する条件、事例から考えても、これに該当するのは本当にひどい状態のまま放置されている空き家だけです。「全国820万戸の空き家」「固定資産税が6倍に跳ね上がる」などのセンセーショナルなフレーズが一人歩きし、多くの個人が影響を受け、さも大変であるかのような雰囲気が醸し出されていますが、実際は違います。

空き家対策法に対する個人の対応

空き家を保有する個人は、まず、空き家が特定空き家に該当するか、法律、指針、ガイドラインなどを参考に自分なりに判定してみましょう。
※法令に関する参考URL　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html

結果、該当しない場合（これが大部分です）は、当面何もしなくて問題はありません。常識レベルで近隣に迷惑がかかっていなければ問題なく、その状態を継続するだけの管理を行っていればよいのです。

自分で判断できない場合と特定空き家に該当すると思われる場合は、自治体に相談に行くことをお勧めします。特定空き家となる場合、そこでアドバイスされた諸対策や支援措置等を踏まえ、除却、修繕、売却、賃貸等のいずれの対策を採用するかを考えましょう。この時点で、判断が難しければ専門家に相談してください。

最後に、危険な空き家の近隣に住む個人、あるいは近隣に不動産を保有する個人は、住環境の改善、資産価値向上に向け、積極的に自治体に通報、情報の提供を行うべきです。

（賀藤 浩徳・不動産投資アドバイザー・マネーアドバイザー）