あと2カ月住むだけなのに・・・アパート「更新料」は退去予定でも全額支払うべき？

「アパートを更新したあと2カ月しか住まないのに、更新料を全額払うことに納得できない」。弁護士ドットコムの法律相談コーナーにこんな悩みが寄せられた。

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相談者は、まもなく賃貸アパートの更新時期を迎えるが、更新した月の2カ月後に引っ越しを予定している。「たった2カ月しか住まないのに、契約更新料を支払うことが納得できない」と不満に思っているそうだ。

更新後まもなく引っ越しを予定しているのなら、更新料の支払いを拒んだり、支払った分を返してもらうことはできないのだろうか。不動産の法律問題に詳しい瀬戸仲男弁護士に聞いた。

●更新料の位置づけとは？

「最高裁の判決（平成23年7月15日）によると、賃貸契約の更新料は、賃料の補充や前払い、賃貸契約を継続するための対価などを含む複合的なものとして、位置づけられています」

では、更新料そのものを拒むことはできないのだろうか。

「支払い義務が法律に規定されているわけではないので、契約書に記載がなく、約束もしていなければ、支払う必要はありません。

ただ、契約書に更新料の条項が具体的に記載されていて、『一義的かつ具体的に記載された更新料条項』であるなら、支払いの必要があるとされています。

つまり、『新賃料の1カ月分』など、具体的に記載されている場合です。アパートではこのように決められているケースが多いです。賃貸住宅に住んでいる人は、契約書を読み返してみるといいでしょう。また、家主の人は、賃貸借契約書に更新料条項を具体的・一義的に盛り込むようにしましょう」

●全額支払いは「酷な対応」

では、今回のケースのように、更新後に短期間で引っ越すことが分かっている場合も、全額支払いの義務があるのだろうか。

「さきほど説明したように、『一義的かつ具体的』な更新料の条項が契約書にあれば、原則として支払いを断ることや、返還を求めることはできません。

不動産賃貸借の実務の現場では、『更新料はあくまでも更新することについての手数料だから、減額も月割りもできない』と考えている不動産会社が多いようです。

このような不動産会社の考え方だと、借りている人が更新後1日でも住んでいれば、更新料を満額請求されることになりそうです。でも、それではあまりにも杓子定規で、借りている人に酷な対応です。今回のように、2カ月しか住まないことが分かっている場合も、更新料を全額支払わなければならないというのは、問題があるでしょう」

その場合、どう交渉すればいいのだろうか。

「冒頭で説明したように、更新料は『賃料の補充ないし前払い』の性質があります。ですから、契約期間が2年だとすれば、更新後に住む2カ月分だけを『賃料の前払い』として支払い、残りの22か月分を減額するように要求してみても良いかもしれません。

実際に裁判になった場合、裁判所が認めるかどうかは分かりませんので、専門家に相談するなどして、適切に対処することが肝要です」

瀬戸弁護士はこのように語っていた。

（弁護士ドットコムニュース）

【取材協力弁護士】
瀬戸 仲男（せと・なかお）弁護士
アルティ法律事務所代表弁護士。大学卒業後、不動産会社営業勤務。弁護士に転身後、不動産・建築その他様々な案件に精力的に取り組む。我が日本国の伝統・文化をこよなく愛する下町生まれの江戸っ子。
事務所名：アルティ法律事務所
事務所URL：http://www.arty-law.com/