不動産投資活況はいつまで続くのか？　コンサルタントが指摘する投資成功の「鍵」

不動産投資がブームとなって久しく、それを指南する書籍も数多く出ている。そのため、「今からでも間に合うかもしれない」と投資用の不動産の購入を考えている人もいるだろう。

しかし、それは『不動産バブル崩壊！　その時こそが投資チャンス!! ５％の勝ち組投資術』（集英社刊）を読んでからにしてほしい。

本書の著者であり、不動産コンサルタントの福田郁雄氏は、不動産は金融商品と同じだとしたうえで、データを用いながら不動産投資を成功させるための理論を紹介している。

売上だけに着目せず、確実に利益が出る不動産投資の方法とは一体どのようなものなのか？　福田氏にお話を伺った。

■今は「不動産バブル」真っただ中！それが示す意味とは？

――今回上梓された『５％の勝ち組投資術』についてうかがいます。冒頭で、2016年は局所的な不動産バブルの最終局面にあると書かれていますが、これはどういうことなのでしょうか。

福田：今の不動産バブルは、2013年からスタートした日本銀行の黒田東彦総裁による金融緩和が大元になっています。

「異次元緩和」と呼ばれる緩和によって、本来企業や個人の融資にお金が回るはずだったのに、そこが伸びていない。2016年2月にはマイナス金利の導入に踏み切ったけれど盛り上がりが見えません。

では、どこにお金がいっているかというと、不動産に向かっているんです。

――それが不動産バブルというわけですね。

福田：そうです。それも局所的なバブルです。本書の24ページの図表を見ていただきたいのですが、東京の商業地の最高公示価格はかつてのバブル期を上回っています。



これは東京だけの需要が圧倒的に高まっているということです。金融機関も、法人も、不動産も多いということで、マネーが集まりやすい部分があって、こういう状況が生まれているわけですね。

地方都市を見ると、札幌や福岡、広島と行った中核都市はミニ東京のようになっています。でも東京はすごい伸びですよね。

――こうなると不動産投資に注目が集まるのも頷けます。福田さんは、不動産は金融商品であると述べているのは新しいと思いました。

福田：不動産を金融商品として考えれば、バブルになっている理由がよく分かります。ようは株や債券と同じなんです。

不動産は銀行の融資で購入するのがほとんどですが、銀行が貸し出しをすることで、取引も増えます。すると、不動産価格も上がっていく。この不動産が買いやすい状況を見て、業者が「さらに不動産の価値が上がるぞ」となっている。これがバブルの全貌といえます。

――この状況はいつまで続くのでしょうか。

福田：先を予測するのは不可能ですから（苦笑）答えるのは難しいですね。ただ、金融緩和はいずれストップします。そして逆に引き締めに移る時期がくるので、そこで暴落するシナリオは考えられます。

これは覚えておいて欲しいのですが、オリンピック景気という話がありますよね。そこに踊らされてはいけません。金融はグローバルに展開するものです。世界の出来事は連動しますから、世界の市場の動きは把握しておく必要があります。

■手垢がついてしまった「不動産投資ブーム」

――今、まさに不動産投資はブームを迎えていると思います。実際書籍も数多く出版されていますが、この不動産投資ブームをどのように見ていらっしゃいますか？

福田：今は株も調子が悪いですよね。将来の不安は増え続けている中で、銀行は融資してくれる。だから取り組みやすくなっていると思います。

ただ、今、出版されている不動産投資の書籍を見ると、2009年のリーマンショック付近で投資を始めて、そこで成功した人たちがその体験をベースに語るという本が多い傾向にあると思います。

一方、この本は不動産投資を科学することを目的に書きました。そこが他の本とは違う点です。

――体験ベースで語っている方々は、「たまたま成功してしまった」という運の要素が強いということでしょうか。

福田：そういうわけではないのですが、成功するかどうかの最大の要因は「タイミング」です。底のときに不動産投資を始めて、アベノミクスがスタートした。ちょうど緩和が始まった頃ですね。そして今、そういったタイミングで始めた方々が成功談を語れるようになったわけです。

その後しばらくして、マスコミが騒ぎ始めたじゃないですか。そのくらいがちょうどピークですね。今は参入しても遅いと言ってもいいかもしれません。

――福田さんは本書において、不動産バブル崩壊がチャンスのときだと書かれていますが、それは「タイミングが良いから」ということなんですね。

福田：そうです。そのタイミングを見極めれば不動産投資は極めて健全で長期の運用ができる投資といえます。今はまだその時期ではないので、失敗しないために今のうちに勉強しておくべきでしょうね。
（後編へ続く）