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「性悪説」が基本?不動産投資のメリットと失敗しない人の特徴とは?

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2018年12月03日 18:02  新刊JP

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写真『超実践 不動産投資のプロ技』(彩図社刊)の著者、関田タカシ氏
『超実践 不動産投資のプロ技』(彩図社刊)の著者、関田タカシ氏
数ある投資の中でも、今もっとも注目されているのが「不動産投資」だ。
資金や知識の面でハードルが高そうに思える不動産の世界だが、意外にも少ない資金からでも始められ、押さえるべきポイントがわかっていれば「負けにくい投資」なのだという。

そう語るのは『超実践 不動産投資のプロ技』(彩図社刊)を上梓した関田タカシ氏。
関田氏は、不動産売買仲介業、マンション管理業、一棟買取業などを経て、2013年から自身も不動産投資を始めた人物だ。本書には、不動産投資をすでに取り組んでいる人はもちろん、今現在、業者から物件を紹介されている真っ最中の人が読んでおくべき不動産投資のイロハが詰め込まれている。
そこで今回は、不動産業のプロでありながら「不動産投資家」のプロでもある関田氏に、不動産投資で成功するためのポイントを伺った。

(取材・文:大村佑介)

■他の投資にはない「不動産投資のメリット」とは?

――投資というと株や証券などさまざまありますが、他の投資と比べて不動産投資のメリットとして挙げられるものはなんでしょうか?

関田タカシ(以下、関田):一般的に言われる不動産投資のメリットはいくつかあるのですが、まず、大家さんが毎月お金をもらうイメージがあるように、安定的な現金収入が毎月得られるということがあります。そこで得たお金をさらに別の投資に回すなど、入ってきた資金をすぐに活用できるのは、メリットとして大きいところです。
あとは、レバレッジを利かせられるのもメリットのひとつです。100万円の自己資金があったら、それを元手に融資を受けて、本来よりも大きな投資ができます。

融資については、年収と持っている自己資金によってケースバイケースなのです。また、何かしらの資産があれば、金融機関は共同担保という形で見てくれるケースもあります。たとえば、親から相続した抵当権のない戸建てを持っている、住宅ローンを払い終わった区分マンションがあるなどのケースでは担保として余力があったりします。それプラス、購入する物件にもある程度の担保力があるので、合計で見てもらって融資が受けられるというパターンもあります。

そうなると本人の属性があまり関係なく「自己資金がなくても共同担保で」という形もあるので、一概に「年収や自己資金がいくらなくてはダメ」ということはありません。

また、不動産投資は、株式投資のように次の日に倍になるようなことは望めませんが、目で見える土地や建物そのものを購入するので、価値や資料の上下はあるものの大災害などで崩れたりしない限りは、価値がまったくのゼロになることは考えにくい投資です。その点も間違いなくメリットです。

そして、最大のメリットは、自分自身でマネジメントできる点です。
ハイリスク・ハイリターンな株式投資も、ローリスク・ローリターンな国債も、「買ったあとは祈る」ことしかできませんが、不動産の場合は、修繕を施したり保険を活用したりするなど、自らの裁量でリスクをコントロールできる部分が大きいです。これが他の投資と大きく違うところです。

――不動産投資に向いている人、不向きな人の傾向はありますか?

関田:地道な努力や勉強が好きな人。「マメな人」が向いています。
株の動向ほどダイレクトではありませんが、不動産相場は日経平均に引っ張られる傾向はありますし、融資という金融の絡みからも経済動向に影響を受ける投資対象です。
マクロ的な世界と日本の経済の動き、ミクロ的な大学や企業の転移、交通網の拡大など、投資対象地域の新着情報をインプットする。それを地道に継続してできる人は、他の人が見逃している埋もれた優良物件に気が付けるので、チャンスが広がります。

また、不動産投資は一人で完結する投資ではないので、人付き合いが得意とまではいかなくても、ある程度苦にならない人の方が向いています。

不動産は購入時なら売り主や不動産業者、仲介業者との意思の疎通が必要ですし、運営中も管理会社や修繕業者、申告などを委託するなら税理士さんとのやりとりも入ってきます。融資を受けるのであれば、銀行員との連携も発生します。
つまり、「買って」「持って」「売って」という流れの中すべてに「人」が絡んでくるので、あまりにもコミュニケーションが不得手だと辛いかもしれません。

ただ、別に仲良くなることが目的ではないので、投資の成功に向け、相手に対して必要なタイミングで誠実に対応する。話を聞き、言うべきことはしっかり伝えるという最低限のコミュニケーションさえできれば十分です。

■不動産投資初心者は「慎重に相手を疑う」姿勢を持とう

――資金や条件面での「向き不向き」というのはありますか?

関田:さすがに何も持っていないという人はやめた方がいいかもしれませんが、50万円、100万円という資金で物件が買えないというわけでもありません。田舎の方にいけば、5万円、10万円で買える戸建てもあったりします。その物件を300万円かけてリノベーションして、家賃5万円で住んでくれる人が出てきたら、年間で60万円の家賃収入になるので、5年あれば回収できます。もしくは「表面利回りが何%です」と収益目的で売ることもできるかもしれません。

そうやって収益を積み重ねて、徐々に資金と物件を拡大していくというやり方もあります。
手持ちの資金から始めて拡大をしていくと、無担保の不動産がいっぱいできてくるので、それを共同担保に入れて、大きな物件にしていくという手もあります。
本当にいろいろな道があるので、労力をかけて、物件の見極めさえできれば、意外に小さいところからでも始めることができます。

――不動産投資の初心者が特にやってしまいがちなミスはなんでしょうか?

関田:大きく3つあって、1つ目は、「俺は客だという横柄な態度を取る」ことです。
平身低頭、下手に出る必要はありませんが、不動産投資はビジネスなので、相手に嫌われて得なことは何もありません。どちらが上、ではなく、フラットな関係、お互いの利益のために誠実な対応に努めたほうが、よりよい物件や情報、ネットワークを築くことができます。
物件はすべてが一点ものなので、「買わせてください」と誠実な対応をする人と、「買ってやるよ」という横柄な態度の人が、同じ条件で購入を検討していたら、業者も誠実な人のほうを選ぶのは当然ですよね。

2つ目は、「物件のポテンシャルを見誤って高過ぎる買い物をする」ということです。
これは今回の書籍でもメインのところになるのですが、物件の持つ収益性・資産性を自分で見極めることをせずに、他人の提示する情報――たとえば「絶対に儲かりますよ」という話を鵜呑みにして失敗してしまう人がとても多いです。

紹介者がロクでもない人間でも、物件のポテンシャルに適した形で取得できれば、不動産投資は大きなリターンを生みます。
逆に、とても丁寧でしっかり対応してくれる誠実な営業担当から購入したとしても、価値のないモノについて大きな融資を組んでしまって、ひとつも儲からないのであれば、それは投資とは言えません。実際にそういうケースは多くあります。

3つ目は、「特定の相手を信用しすぎる」ことです。
先ほどの話にもつながりますが、「どんなによく見える営業担当」でも、「大家の会の偉い人」でも、「金融機関の担当者」でも、この業界に絡む人たちは、いつ裏切ってもおかしくありません。

「買える」と言われていた物件を反故にされたり、親身に相談に乗ってくれていたのに、酷い物件を売りつけてきたり、金融機関の担当者でも「出る」と言っていた融資が直前になって「やっぱり出せません」という話になったり――こんな話は日常茶飯事なので、「性悪説」から入らないといけません。

悪意を持って裏切る人間も少なからずいますし、業者として経験が浅くて無知だから変な物件を持ってくる人もいますし、急な上層部の方針変更で融資がストップすることもあります。
けれども、相手を恨んでも何も始まりません。慎重に相手を疑ってかかりながら、自己の利益の最大化することに努めていくことが必要です。

(後編に続く)

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