商店街で大注目の十条、爆安物価の下町がセレブタウンと融合して大変貌中!

3

2021年02月02日 17:03  日刊サイゾー

  • チェックする
  • つぶやく
  • 日記を書く

日刊サイゾー

写真引用:不動産ファイル
引用:不動産ファイル

 東京都北区中部に位置する十条は、2012年から放送されている松重豊さん主演の『孤独のグルメ』(テレビ東京系)シリーズのロケ地に何度もなっている人気エリアです。実際に、「聖地巡礼」としてドラマで取り上げられた飲食店や撮影現場を訪れる人は多く、老若男女関係なく注目を集めています。

 あまり知られていませんが、買い物面でも、十条にある十条銀座商店街は「東京三大銀座商店街」と呼ばれる異名を持っており、商店街にある店舗数は200店舗以上に及びます。

 さらに、有名デパートに並ぶブランドシューズが500〜1,000円程度で買えるため「安くて可愛いファッションの聖地」として訪れる人も非常に多いです。この辺りは、既に何度もテレビや雑誌などのメディアに取り上げられていることもあってか、不変の人気を誇っています。

 また、近年十条駅周辺で再開発事業が発展しているのも、幅広い年齢層から注目を浴びている理由のひとつです。再開発が完成すると、下町とセレブタウンが融合され、さらなる魅力のある街になることは間違いありません。

 このようにさまざまなところで話題に上がる十条ですが、実際、街の価値は上昇しているのでしょうか? 既に大きな影響を受け、街全体の価値が上がりつつあります。2020年7月にスーモが発表した「物価が安い街ランキング」で十条は1位を獲得していることもその要因のひとつです。生活物資などの物価が安く住みやすいため、住みたいと思う人も増えています。

 このように、十条は魅力の多い街ですが、治安や交通面、災害の影響など他にも知りたいことは多いはずです。

 この記事では「十条周辺がどのような街なのか」、「交通などの利便性や災害時の影響はどうなのか」について具体的に各データを用いて解説していきます。最後まで読んで、参考にしてみてください。

 

 十条は、昭和にタイムスリップしたのかと見間違えるほど人情味に溢れた街です。住居や食品、衣服などの生活用品などの物価が安く、世帯収入に関係なく住みやすいため、人気があるのにも頷けます。

 また、東京の主要駅に30分以内で行ける高い利便性を有しているにもかかわらず、一人暮らし向けの物件の相場が約74,200円なことも人気が高い一因です。隣駅の赤羽で1Kやワンルームの家賃相場が約75,000〜90,000円なことを考慮するとリーズナブルであることがわかります。

参考:ホームズ
https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/jujo_00632-st/price/
https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/akabane_00533-st/price/

1-1.人の暖かさを感じられる商店街

 2021年現在では、十条のショッピングエリアは十条駅周辺にある「十条銀座商店街」がメインです。商店街周辺は、飲食店や総菜屋、オーケーストアなど知名度の高いスーパーや薬局が数多く立ち並んでいます。

 また、商店街に店を構えている店舗は非常に安く販売してくれているため、気軽に買い物をしやすいことも特徴です。どのお店の店員もフレンドリーに対応してくれ、買い物客を気にかけてくれたり、商品を値引きしてくれたりと人の暖かさを感じられる魅力があります。

1-2.2線路利用できる都心へのアクセスが抜群の都市

 十条駅は行き先に合わせて2つの路線から選択することができます。JR埼京線の十条駅から徒歩10分程度の場所にJR京浜東北線「東十条駅」があるためです。そのため、埼玉や東京の都心部へのアクセスが良く、池袋駅まで約6分、新宿や渋谷駅まで20分以内で行くことができます。

 さらに、現在十条駅では「連続立体交差化計画」と呼ばれる線路の高架化を工事中です。この工事により、今まで踏切で遮断されていた十条の東と西が繋がり、車を使用した利便性も高くなることが期待されています。

1-3.十条駅周辺の治安や安全性はどうなの?

 十条駅周辺は、朝まで営業している飲み屋や多国籍の外国人移住者が多いため「治安が悪いのではないか」と不安に感じる方が多いです。

 しかし、2020年11月に警視庁が発表した「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」のデータを見ると、23区の中でも犯罪率が低い方であることが分かりました。主に自転車やオートバイクなどの盗難などの犯罪がメインとなっているため、凶悪犯罪が起きやすい地域ではないと言えます。

 ただし、上十条や中十条、東十条など町別に犯罪件数や内容に差があるため注意が必要です。移住を検討している方は、しっかりと地域ごとに見極めてから検討することをおすすめします。

参考:警視庁
https://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninchikensu.html

 現在、十条では「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」による、商業や業務施設、住宅や地方公共団体の支所または支庁などで構成するタワーマンションを建設中です。

 具体的な構成は、地上39階地下2階、1〜3階までは商業や業務施設、5階以上は約580戸の住宅が予定されています。このタワーマンションを北区の「にぎわいの拠点」とすることで、十条をはじめ区の活性化を図っているのです。

 さらに、タワーマンションの建設に伴い、十条駅周辺に不足するオープンスペースや駅前広場などの都市計画道路の建設も進められています。具体的な十条の再開発の詳細は、以下の画像をご確認ください。

 「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」は、2021年3月に新築工事に着工し、2024年10月31日に完了する予定です。当初、2018年から開始される予定でしたが、再開発工事反対派の住民による「再開発関連事業取消訴訟」の影響もあり大幅に開始が遅れています。2021年現在も反対住民からの抗議が続いているため、予定通りに着工されるかは未定です。

 しかし、確実に大規模な再開発事業が進展しているため、今後も街や区の活性化が期待できることは間違いありません。完成まで時間がありますが、私たちの経験上、土地の価格の上昇は再開発計画の発表から現実化の進捗に合わせて上昇していくことが多いです。そのため、将来的に十条の価値は上昇傾向に向かう可能性は十分にあります。

参考:ライブドア
https://news.livedoor.com/article/detail/15000369/?p=2

 前述の通り、十条はどの視点から見ても住みやすい街であることは間違いありません。しかし、十条の不動産を購入する際は、メディアに注目されたことや再開発事業が進展している影響によって、どのように変化し将来的に変わっていくのか見極めることが重要です。そのため、ここでは人口や価格など関係するデータをもとに考察していきます。

3-1.北区全体の人口

 上記は、北区が発表した「世帯と人口の増減表」のデータをもとに、グラフにまとめた区全体の人口の推移です。2000年以降減少した年もありました。しかし、2010年までほとんどの年で住民が増加傾向にあります。

 その後、2011年に起こった「東日本大震災」をきっかけに、移住した方が増えたことで多少の減少はしました。しかし、2012年の『孤独のグルメ Season2』のロケ地の一つになったことも含め、知名度が上がり、大幅に人口が増加傾向に向かっていることが分かります。

3-2.北区の全体の人口予測

 では、将来的に十条の人口が増加していくのか、北区が発表した「北区人口推移調査報告書」のデータをもとに考察していきます。このデータでは、2018年以降徐々に人口が微増していますが、2033年には減少していく予測です。

 しかし、2021年現在で既にこの時予測された人口数よりも約2,000人増加していることや、2024年にオープンする十条駅のタワーマンションの入居開始を考慮すると、北区が予測した数値よりも上回る人口数を期待できます。

3-3.交通機関からの乗車率から見る利便性

 JRが発表している「各駅の乗車人員」のデータをもとに、十条駅を通っているJR埼京線の乗車客数の推移を考察していきます。2011年に東日本大震災が原因で人口が一時的に減ったため、約2,000人前後の利用者数が減少しているのが分かりました。しかし、翌年のドラマのオンエアやメディアに多く特集されたことで、十条自体の知名度が上がり、人口が増えたことから、上昇傾向に向かっています。

3-4.十条の土地の価格の推移

 ここでは、商業地に区分されている「北5−6(東京都 北区十条仲原1−8−29)」のデータをもとに、2010年から10年間の価格の推移をまとめました。2011年に人口が減少したことを受け、一時的に若干低迷しています。

 しかし、2013年にアベノミクスの経済効果を機に、7年間で約352,000円/平方メートル(+41.5%)も上昇しています。2017年以降も上昇は止まることなく、一定して前年比から約10%上昇しています。このことから、北区十条の価値は将来的にも上昇傾向に向かうことが期待できます。

3-5.駅周辺の中古マンションの価格推移

 ライフルホームズが発表している「住まいのインデックス」のデータをもとに、十条の標準的な中古住宅の価格推移を見ていきます。まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、中古のマンションや戸建て、土地の価格をまとめたものです。

 

 現在十条の標準的な中古不動産の価格は、建物の形態によって大きく異なります。例えば、中古マンションは2016年以降上昇傾向に向かい、直近3年間で約5割近く価を格を上げています。一方で、コロナによるインバウンドの減少で2020年に土地が大幅に価格が落ちているのです。

 ただし、これも一時的なものだと推測されます。十条駅の人気度や注目度の高さや現在大規模な再開発事業が進展していることを考慮すると、今後も上昇に向かうことを間違いなさそうです。

 ここでは、不動産を購入するうえで重要な災害による影響について解説していきます。十条がある北区は、荒川や隅田川、石神井川が隣接しているため、大雨や台風、大規模な地震が起きた際に氾濫による災害が懸念されています。

 しかし、北区が発表した「東京都北区洪水ハザードマップ」によると、荒川が氾濫した場合は十条駅周辺が水害による影響を受けることはありません。一方で、隅田川や石上神井が氾濫した場合は、大人の膝が浸かる程度の0.5m未満浸水すると推測されています。まとめると、いずれの川が氾濫したとしても水害による大きな被害は出ないといえそうです。

 ただし、十条が受ける影響は水害による被害だけではありません。地震情報サイト「JIS」が発表した「東京都北区東十条・地域別危険度」によると、十条駅から近い場所にある東十条は軟弱な地盤だと診断されています。そのため、地盤工事がしっかりとできていない建物だと被害が出る可能性もありそうです。

参考:北区
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/documents/hazardmap-arakawa.pdf
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/documents/hazardmap-sumidagawaetc.pdf

地震情報サイトJIS
http://j-jis.com/data/tokyo/detail/%E5%8C%97%E5%8C%BA/%E6%9D%B1%E5%8D%81%E6%9D%A1

4−1.北区のハザードマップや対策

 前述した通り、北区では災害により洪水が起きた場合を想定して、それぞれの川ごとに「洪水ハザードマップ」を作成しています。

 上記の2つの画像は、「荒川が氾濫した場合」と「隅田川や新河岸川、石神井川、神田川が氾濫した場合」を想定してどのくらい浸水するのかを地域別に記載しています。どちらの画像を見ても、比較的十条エリアは浸水による被害が少ないことが確認できます。

 しかし、場所によっては2階まで浸水すると予測されている地域もあるため、注意が必要です。十条の不動産購入を検討しているのであれば、被害がないと予測されている地域や3階以上の物件購入を検討してみてください。

 ちなみに、ハザードマップの中には避難場所や危険箇所が詳細に記載されているので、必ず確認を行うようにしてください。

 既述の通り、十条はメディアや幅広い世代から注目を浴びている人気エリアです。大規模な再開発事業も計画されており、昭和の温かみとセレブタウンが融合することが予測されています。そのため、さらなる人気と不動産価値の向上が期待可能です。

 しかし、不動産を購入する上で、重要な地盤や災害によるリスクが全くないことはないため、注意する必要があります。「どのような地盤工事を行っているか」や「ハザードマップと照らし合わせて水害による被害が出そうな不動産かどうか」を調べることが重要です。

 ここまで述べた内容をまとめると、十条駅は住みやすさや将来性という点では非常に魅力的な街であることは間違いありません。しかし、エリアによって災害の被害を受ける可能性があるため、もし、購入を検討するのであれば、比較的被害がないエリアの購入をおすすめします。

このニュースに関するつぶやき

  • セレブ? スレイブの間違いじゃないの?
    • イイネ!1
    • コメント 0件
  • 《齋籐酒場�ӡ���
    • イイネ!17
    • コメント 0件

つぶやき一覧へ(2件)

前日のランキングへ

ニュース設定