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国土交通省は、省エネ性能のある住まいづくりを支援する「グリーン住宅ポイント制度」を創設しました。2020年12月15日から2021年10月31日までに契約を締結し、高い省エネ性能等を有する住宅の新築やリフォームを行う、または一定の要件等を満たす中古住宅の購入を行う場合、商品や一定の追加工事と交換可能なポイントが付与されるという内容です。
今年、家づくりを計画している人にとっては、どんな住宅やリフォームが対象となるのか、気になるところではないでしょうか。該当する住宅の条件や注目ポイントをはじめ、日本の省エネ住宅の実情や今後について、株式会社エルディーサポート代表の住宅コンサルタント・屋形武史さんに聞きました。
新築は最大40万円相当のポイントが付与されるほか、既存住宅の購入やリフォームも対象に。テレワークなど新たな日常や防災に対応する追加工事にもポイント利用が可能
Q1:「グリーン住宅ポイント制度」が創設された背景は何でしょうか？
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脱炭素社会の実現に向け、日本では省エネ住宅の普及促進が大きな課題となっていたこと、そしてコロナ禍における経済対策として、新たな住宅ポイント制度の創設を要望する声が多く寄せられたことが背景にあります。
今回の制度は、空き家活用や地方移住、災害リスクの高い地域からの移住なども対象とする内容になっており、地域の課題解決を目指した国土交通省の他の事業を補足するという狙いもあります。
Q2:どのような住宅が対象で、どんなメリットがあるのでしょうか？
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【制度の概要】
・新築は最大40万円相当、リフォームは最大30万円相当のポイントが付与される。
・一定の要件を満たす場合（18歳未満の子どもが3人以上いる世帯、東京からの移住者など）、新築は最大100万円相当のポイントが付与されるため、条件が合えばメリットが大きい。
・ポイントは「新たな日常」及び「防災」に対応した追加工事やさまざまな商品と交換できる。
・若者・子育て世帯がリフォームを行う場合などにもポイントの特例あり。
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【対象となる住宅】
1）住宅の新築（持家）
�々發ぞ淵┘誉�能等を有する住宅（認定長期優良住宅、認定低炭素建築物、性能向上計画認定住宅、ZEH）…40万ポイント／戸
�⊂淵┘祐霆爐謀�合する住宅（断熱等級4かつ一次エネ等級4以上を満たす住宅）…30万ポイント／戸
2）既存住宅の購入（持家）
�ゞ�き家バンク登録住宅
��東京圏から移住するための住宅
��災害リスクが高い区域から移住するための住宅…� 銑�は30万ポイント／戸
�そ斬陲僚�却に伴い購入する既存住宅…15万ポイント／戸
※既存住宅は、2019年12月14日以前に建築された住宅であることが条件
3）住宅の新築（賃貸）
高い省エネ性能を有する（賃貸住宅のトップランナー基準に適合）全ての住戸の床面積が40�岼幣紊猟詑濬斬陝�10万ポイント／戸
4）住宅のリフォーム（持家・賃貸）
断熱改修もしくはエコ住宅設備の工事が必須。その他、耐震改修、バリアフリー改修など工事箇所ごとに加算される。…上限30万ポイント／戸
＜参考＞国土交通省ホームページ
詳しくは、事務局ホームページの応募要項の確認が必須です。https://www.greenpt.jp/
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Q3:これまでも「次世代住宅ポイント制度」などの支援策がありましたが、今までの制度との違いや、注目ポイントを教えてください。
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国土交通省によると、前回の次世代住宅ポイント制度が「省エネ・耐震・バリアフリー等」をまんべんなく対象としたのに対し、今回の制度では「グリーン社会の実現に資する、主に一定の省エネ性能を有する住宅」を対象にしています。また、新たに「既存住宅の購入」「賃貸住宅の新築」も対象となっています。
このほか、次世代住宅ポイント制度では、ポイント交換の対象は商品のみでしたが、今回の制度では、「新たな日常」や「防災」に対応する追加工事の費用として使用することも可能になりました（※）。これは利用者にとってメリットといえるでしょう。
※賃貸住宅の新築に限り、ポイント利用は追加工事のみ
Q4:制度を利用する際、気を付けておきたい点はありますか？
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同制度は申請期限や交付条件があり、特にスケジュールは余裕を見ておくことが望ましいです。次のようなポイントに注意して、計画を立てることをおすすめします。
◆国の他の補助金等の制度と併用ができないものもあるので、要件の確認が必須です。
ちなみに、工事契約や工期を分けることで併用可能な補助事業もあるので、不明な点は業者に問い合わせましょう。
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◆ポイントの交換商品は、制度趣旨に沿ったさまざまな商品から選べることになりますが、希望するものが見つかるとは限らないため、工事代金に充当の検討も必要です。
◆住宅業界は、期末や年末は工事が集中し、予定通り工事が進まない場合もあります。制度利用には期限がありますので、早めの情報収集、工期の確保、ポイント手続き進捗の確認が要点となります。
◆土地から購入する人は、住宅メーカー選定から打ち合わせ期間、工期、入居までを考えると、2022年1月15日までの制度利用期限はタイトな期間になることが予測されるため、注意が必要です。
◆住宅ストックの有効利用として、空き家バンク登録物件もポイント対象となっていますが、空き家の半数以上が交通不便地域に立地しており、将来の売却や相続の視点も加味した立地選択が必要といえます。
Q5：日本における省エネ住宅の実情と課題は？
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今回の制度の背景として、省エネに関する下記目標などを理解するとわかりやすいと思います。
・2021年：住宅の省エネ基準適合判定説明制度施行
・2023年：パリ協定グローバル・ストックテイク
・2024年：住宅トップランナー制度目標達成
・2030年：家庭部門のCO₂2013年比削減目標39％（パリ協定日本約束草案）
・2030年：新築住宅のZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）化目標50％
・2030年：住宅のエネルギー消費量2013年比18％削減
（2021年3月閣議決定予定の新住生活基本計画の新規目標予定）
・2050年：カーボンニュートラルの実現
日本の住まいは、部屋ごとに人がいる時間帯のみ冷暖房器具でコントロールする「部分間欠冷暖房」が定着しており、断熱性、省エネ性は先進国の中で後塵を拝しています。
また、住宅の断熱性能を考える上では、天井・外壁・床・開口部などの「外皮性能」が重要ですが、国土交通省の推計によると、住宅ストックにおいて、現行の省エネルギー基準相当の外皮性能を満たす物件の比率は1割程度とみられています。
しかも、1999年に設定された「次世代省エネルギー基準」という20年以上前の基準です。2017年の新築住宅においても、省エネ基準を満たしているのは6割程度となっています。
現在の日本では、住宅の省エネに関して、基準はあるものの規制はありません。
欧米では建築物の燃費性能の表示が義務付けられており、日本でも2016年に建築物の省エネ性能を第三者評価機関が星の数で評価し認定する「BELS（ベルス）」という制度が始まりました。ZEHの補助金を申請する際、BELSによる評価書の取得を要件にするなど、普及拡大を試みていますが、日本では任意制度のため、一般の方が触れる機会はまだ少ないと思います。
先に挙げた目標を達成するには、新築物件は省エネ性能のスペックをさらに高め、既存住宅は性能向上改修をいかに進めていくかが課題となります。
特に、断熱改修は断熱・気密・換気をセットで向上させる必要があり、工事は困難を極め、資金が新築時の3倍近くかかるという試算もあります。
今から住宅を購入する人は、見た目にはわかりにくい省エネ性能を理解し、新築時に将来を見据えた資金の配分を決めることが、ライフサイクルコストやストック経済的視点からも有利といえます。
Q6:今回の制度のほか、省エネ住宅について、私たちが知っておくべき業界の動きや今後の予定などがあれば教えてください。
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2021年4月から、建築士から建築主へ「住宅の省エネ基準の適合判定に関する説明」が義務化されることになりました。
当初は、2020年に「住宅の省エネ基準義務化」が予定されていましたが、建築士の多くが対応困難と判断され、準備期間を設け「説明義務化」という形になりました。現在は、建築士向けに適合判定用のソフトも公開されるなど整備が進んでおり、今回の説明義務化は省エネ化誘導のきっかけになると思います。
また、グリーン住宅ポイント制度と併用はできませんが、省エネ住宅の支援として「ZEH補助金制度」があります。
政府は、2030年には新築住宅の半数をZEH化することを目標としています。ZEHを新築・購入、または住宅をZEHに改修した場合、2020年度は1戸あたり60万円の補助金が交付され、2021年度も同規模の支援が検討されています。住宅を新築する際、太陽光発電システムなどは後付けもできますが、外皮性能はZEH基準を満たすことが望ましいでしょう。
よりインパクトが強いと思われるのは、2022年頃に予定されている「不動産ポータルサイトでの新築物件の燃費表示・省エネ性能表示」の導入です。
これにより、省エネ性能表示が身近になり、住まいの省エネ化の転換点になることが期待できます。自動車や家電製品を選ぶのと同じように、住宅取得や賃貸物件を探す際に、住まいの燃費性能も物件の評価視点として重要な要素になる可能性があります。
住宅をリフォームする際、内外装や設備のリフレッシュ工事に比べ、断熱改修は注目される機会が少ないと思います。今回のグリーン住宅ポイント制度では、テレワークに対応するリフォームにもポイント活用が可能であり、在宅時間が増えることで、住まいの断熱性や省エネ性が着目される良い機会になればと思います。
最後に、2023年にはパリ協定のグローバル・ストックテイク（世界全体としての実施状況の検討）が予定されていますが、2030年の目標がさらに積み増しになる可能性もあります。
今のうちに住まいの省エネ化の方向性や健康への影響を理解しておき、近い将来、より高度な省エネ基準の規制がなされた場合にも、自身の住まいが既存不適格や時代遅れにならないようにしたいものです。
（屋形 武史・不動産コンサルタント）
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