民泊不可のマンションなのに住民が…管理組合理事を20棟以上務める10億円投資家が明かす「闇民泊を合法的に追い出す方法」

東京23区の中古ワンルームマンション中心に不動産投資を行い、総資産約10億円、年間家賃収入約4000万円を誇る個人投資家の村野博基氏。不動産投資において「管理」の重要性を強調する村野氏は、現在、所有する38戸の物件のうち、27棟で管理組合役員（うち11棟は理事長）を務めている。昨今は民泊禁止のマンションで「民泊」を行う「闇民泊」業者も存在、住民としては多大な迷惑をこうむっている。新刊『戦わずして勝つ 不動産投資30の鉄則』（扶桑社刊）を上梓した村野氏が、マンションを管理する立場から「合法的に闇民泊を追い出す方法」を指南します。
◆規制強化の一方で増加が懸念される「闇民泊」

すっかり一般的になった民泊ですが、2026年以降さらなる規制強化が予定されており、営業日数が現在の180日から更に短くなる自治体も出てくるとか。規制強化の一方で、許可を得ずに民泊を行う「闇民泊」は増えてしまうかもしれません。

闇民泊が横行しても、その立ち退きはハードルが高いのが実情です。通達をしても彼らも商売ですから、簡単には出ていってくれません。仮に立ち退きの裁判を起こしたとしても、時間も手間もかかる割に、実際に闇民泊を止められない可能性も残ります。

◆合法的に闇民泊を追い出すステップ

闇民泊を追い出すには……。時間はかかりますが、いくつかのステップがあります。マンションの区分所有法の第6条では、区分所有者全体の「共同の利益」に反する行為が禁止されています。そこで、民泊が共同の利益に反するとして区分所有法第57条で「行為の停止」を求めます。迷惑行為をする区分所有者に対して、「やめて下さい」と正式に要求するものです。この「行為の禁止」は管理組合の理事会決議可決で要求できます。

この「行為の停止」で止められない場合には、専有部の利用を禁止する「使用の禁止」を請求できます。管理組合の総会で特別決議の区分所有者数の4分の3以上かつ、議決権の4分の3以上の賛成で、この「使用の禁止」を請求する訴訟を行うことができます。

この「使用の禁止」でも止められない場合には、次に迷惑行為を行う区分所有者の建物・土地の権利を強制的に競売する「競売の請求」ができます。こちらの「競売の請求」の場合にも、「使用の禁止」と同様に特別決議の賛成が必要です。

この「行為の停止」「使用の禁止」「競売の請求」のステップを踏まないことには、迷惑な住民が居ても追い出すことはできません。競売にかける際には予納金といって裁判所に納める費用も必要となり、稼働的にも金銭的にも負担が大きくなります。

◆闇民泊は裁判しても止められない!?

そもそも、日本におけるこの手の裁判は「民事裁判」に当たります。マンション管理組合が民泊事業者を訴える裁判では、「管理規約に違反した民泊営業が行われ、騒音など生活上の被害が発生し、将来も被害が発生する恐れがあるので差し止めが必要」というロジックで訴える形になるのでしょう。しかし、この訴えが裁判所に認められたとしても、裁判所からは当事者同士の話し合いである「調停」に持ち込まれるケースが多いようです。その間も民泊を止めさせることはできません。

民事裁判で要求できるのは基本的には「損害を金銭で賠償させること」です。つまり、経済的な損害があることを証明できないことには、裁判は難しくなってきます。

◆民泊を止めさせる、もっと簡単な方法!?

しかし、この法律のロジックを逆手に取る方法があります。まず、管理規約に「民泊の許可」の条項を作ります。民泊を行う場合には「管理組合に届け出て許可を得る」「毎月、管理組合に民泊協力金を支払う」と定めるのです。この際の金額は常識の範囲内であればいくらでも構いません。

もちろん、徴収したお金は住環境を改善するために使用しましょう。設備を修繕したり、ゴミ置き場をキレイに清掃するのに使っても良いのです。「民泊があれば住環境が改善する」という方向性に進ませることが大切だと思っています。

とはいえ、闇民泊を行う事業者はそんな規約はお構いなしに民泊運営をするでしょう。すると民泊協力金を滞納している状態となります。つまり組合側は「本来払わなければいけないものを支払っていない」として裁判を起こすことができるのです。さらに、管理規約に弁護士費用等も請求できるような項目を入れておけば、管理組合側には金銭面の負担は無くなるでしょう。

マンション規約に「民泊禁止」を掲げていても、ルール自体を守らない人が出てきたときには対処が難しいのが現状です。そこで、民泊を「許可制」にし、民泊をやる場合には「組合に費用を支払う」と定めておくこと。この方法は実は遠回りなようで、住人の方々と真っ当な民泊業者のそれぞれにとってメリットがあるのではと思っています。

＜構成／上野 智（まてい社）＞

【村野博基】
1976年生まれ。慶應義塾大学経済学部を卒業後、大手通信会社に勤務。社会人になると同時期に投資に目覚め、外国債・新規上場株式など金融投資を始める。その投資の担保として不動産に着目し、やがて不動産が投資商品として有効であることに気づき、以後、積極的に不動産投資を始める。東京23区のワンルーム中古市場で不動産投資を展開し、2019年に20年間勤めた会社をアーリーリタイア。現在、自身の所有する会社を経営しつつ、東京23区のうち19区に計38戸の物件を所有。さらにマンション管理組合事業など不動産投資に関連して多方面で活躍する。著書に『戦わずして勝つ 不動産投資30の鉄則』（扶桑社）、『43歳で「FIRE」を実現したボクの“無敵"不動産投資法』（アーク出版）