3000万円から始められる「区分オフィスビル投資」、東京主要5区“以外”の穴場は？

―［東京にビルを持とう。/青木龍］―
　こんにちは。中小企業の経営者や富裕層向けの投資ビルを売買仲介する不動産会社アグノストリを経営している青木龍です。

　物価上昇や円安が進むなか、お金を銀行に預けているだけではどんどん価値が目減りしていく。そんななかで、“ビル保有”こそ最強の資産防衛策だと思っています。

　ビル保有と聞けば、難しそうに思われるかもしれませんが、一棟丸ごとではなくフロアごとに所有する「区分オフィスビル投資」は、頭金3000万円程度から始めることも可能です。連載3回目となる今回は、東京都内で将来性の高いエリアについて具体的にお伝えしていきたいと思います。

◆オフィスビル投資はハードルが高いからこそ狙い目

　区分オフィスビル投資と聞いてもピンと来ない人のほうが多いはずですが、そこまで認知されていない背景を考察していきます。やはり、マンションなどに比べて「資金面のハードルが高いこと」が挙げられるでしょう。それこそ、ビル一棟では数億〜数十億円単位の取得費用がかかります。

　私もこの業界に関わってから10年以上経ちますが、オフィスビル投資はマンション投資に比べて「融資のおりづらさ」を感じています。取得費用の3割〜5割は自己資金で用意することが求められ、必然的に資金力のある企業が優位になるわけです。

　なぜマンションでは融資がおりるのに、オフィスビルでは融資がおりにくいのか？

　もしかすると、新規参入者を増やしたくないのかもしれません。“財閥系”はオフィスビルを自社で保有し続けている一方で、居住用不動産を多数販売しており、銀行業においてはマンションなどの購入の際、積極的に融資してくれるのです。裏を返せば、オフィスビルは誰にも手放したくない大事な“資産”ということなので、自社で保有し続けている、と言えるのではないでしょうか。

　参入にハードルがあるからこそ、オフィスビル投資は“狙い目”でもあるんです。

◆頭金3000万円から始められる「区分オフィスビル投資」

　そんなオフィスビル投資に一般の方が参入できないかと言うと、そんなことはありません。

　私の感覚では、1億円の頭金を用意して40坪〜50坪くらいの1フロアを取得することが理想です。ただ、最低でも3000万円〜4000万円ほどの頭金があれば、都内で区分オフィスビル投資ができます。

　規模感としては、2〜3人で働くのに最適な1フロア20坪ほどのSOHOオフィス。

　最近だとシェアオフィスやコワーキングスペースも増えていますが、人を雇いづらいのが欠点です。

　そういうなかで、日本のほとんど（99.7%）の企業は「中小企業」であり、小さな事務所を借りてビジネスをやりたいと考える人が多いことから、「頭金3000万円で区分オフィスビル投資を始める」のは、投資法として非常に有効だと言えるでしょう。

◆将来的に不動産価値が高くなるエリアは？

　それでは、具体的にオフィスビルの投資対象として見るべきエリアはどこなのか。

　基本的には東京「主要5区」と呼ばれる千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区のオフィスビルに狙いを定めるといいでしょう。ただし、個人的に渋谷区と港区はあまりおすすめしません。というのも、これらのエリアは不動産価値の先行指標になっていて、価格が上がるときはいいのですが、逆に価値が下がるときも渋谷区や港区から始まるため、投資リスクが高いエリアなんです。

　主要5区以外に、私が将来的なポテンシャルがあると見込んでいるのが「台東区」です。

　台東区は千代田区と隣り合っていますが、他の区と比べて不動産開発が進んでいません。上野や浅草、蔵前、浅草橋などはインバウンド需要が高く、オフィスビルの数も多いため、これから再開発が進んでいく可能性が高いと私は予測しています。

◆「台東区」が有望な理由

　ちなみに、その動きはすでに始まっています。

　日本郵政は、台東区の蔵前に大規模複合施設「蔵前JPテラス」を2023年に竣工しました。そこに大手企業のライオンも墨田区から本社を移転させ、新オフィスを構えたのです。

　大企業のオフィス移転は大変なコストがかかります。それでも蔵前に移転してきたことは、その土地に大きな魅力があることを物語っていると言えるのではないでしょうか。

　大企業の関連会社や下請け企業も、これから台東区に事務所を構えるようになってくる。そうなると、人が集まりやすい動線ができるので、街が活性化され、不動産価値が上昇していくと思われます。

　街づくりの流れとして、まずはマンションが開発されます。そこから商業施設ができ始め、住環境や暮らしの整備が行われた後にオフィスビルや店舗ビル開発が進んでいきます。

　まさに、台東区もその流れに沿っているため、オフィスビル投資の選定先としてはかなり有望なエリアになるのではないでしょうか。

＜構成・文／古田島大介＞

―［東京にビルを持とう。/青木龍］―

【青木龍】
株式会社Agnostri（アグノストリ）代表取締役社長。1989年、東京都出身。小学校から高校1年まで野球を続け、厳しい監督に鍛え上げられる。22歳で事業系不動産に特化した不動産売買の会社に就職。中小企業の経営者をターゲットに、ビル売買の営業開拓を実施。その後大阪支店・名古屋支店の立ち上げに携わる。最終的に東京で課長職に就任。会社員時代は1人で50億円を販売しトップセールスに。2018年に独立し、東京都千代田区にアグノストリを設立。会社設立後、年間100億円ほどの売買を締結。著書に『2%の人しか知らない、3億円儲かるビル投資術』（ぱる出版）、『御社の新しい収益基盤を構築する 区分オフィスビル投資術』（ビジネス教育出版社）がある。X（旧Twitter）：@agnostri_aoki