割安の賃料で借りられる「事故物件」 告知義務があるのはどんなとき？

賃貸住宅を借りるなら、できるだけ安くて、快適な住まいで暮らしたい。ちょっとでも条件が良いものを・・・と割安な物件を探していると、ときおり「告知事項あり」という記載に出会うことがある。

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「告知事項あり」とは、貸し主から伝えることがあるという意味。殺人現場になったなど、いわゆる「事故物件」を貸す際に、借り主にその事実を告げなくてはならない義務（告知義務）があるため、こういった記載がされているのだ。

この「事故」には、殺人以外に自殺なども含まれるというが、最近よく話題にのぼる孤独死はどうだろうか。また、同じ建物の別の場所、たとえば、そのビルの屋上でおきた事件などは、どういう扱いになるのだろうか。池田伸之弁護士に聞いた。

●告知すべきかどうか判断する「4つのポイント」

「賃貸借契約を前提にして、『事故』の内容を借りる人に告知すべきどうかを考えてみます」

池田弁護士はこのように切り出した。

「告知すべきかを判断する際は、次のようなポイントを総合的に考慮することになります。

（1）事件の重大性・異常性の有無・程度（自然死、自殺、殺人事件かどうか）

（2）事故からの経過年数

（3）利用目的（居住か、店舗か）

（4）地域住民の流動性の程度（都市部か地方か）」

このように、チェックポイントは多岐にわたるようだ。たとえば、どんなぐあいに判断されるのだろうか？

「居室内での自殺については、大都市のワンルームの例ですが、2年間は告知義務があるという裁判例が有ります。

人の入れ替わりの少ない借家やファミリータイプの借家、地方の場合は、これより長い期間が認められるでしょう。

この場合でも、事故後に別の賃借人が入居・生活したという実績があり、特別の問題がなければ、その次以降の賃貸借契約時に告知する必要はない、という裁判例もあります」

●「自然死」の場合は告知義務がない

「孤独死」の場合はどうだろうか？

「まず、居室内の孤独死については、裁判例はおおむね、告知義務を認めていません。生活の本拠として使っているので、老衰や病気などで自然死することは、普通のことだという考え方です」

住人が自然な形で亡くなったなら、事故物件にはならないということだ。それでは、「同じ建物の別の場所」で起きた事件は？ 池田弁護士は次のように話していた。

「店舗屋上からの飛び降り自殺について、発生から1年半経過していることから、いわゆる事故物件にはあたらない、と判断した裁判例があります」

（弁護士ドットコム トピックス）

【取材協力弁護士】
池田 伸之（いけだ・のぶゆき）弁護士
愛知県弁護士会
事務所名：池田総合特許法律事務所
事務所URL：http://www.ikeda-lawpatent.jp/