外国人グループに理事を乗っ取られるケースも…新法でも対応できないマンション管理組合のトラブル

老朽化するマンションの管理や再生を円滑にできるよう、「改正区分所有法」が2026年4月1日から施行された。これまでよりも、マンションの建て替え時のハードルが低くなったが、新法では対応できない管理組合に関するトラブルは多いという。不動産コンサルティング会社「さくら事務所」のマンション管理コンサルタントの土屋輝之さんに話を聞いた。

「50世帯規模のマンションで、3人の理事を輪番制で受け持つ物件でのこと。理事3人が外国人で、監事のみ日本人という体制が2、3年続きました。言葉が通じないし規約も読めないため、その間、ほぼ管理組合は機能しなかったと聞きます」

管理組合の理事は「介護があるから無理」などと、押し付け合いになりがち。だが遠慮が続くと“声の大きなオーナー”の言うことが通ってしまうことに。外国人比率が高いあるマンションでは、管理組合の会合に外国人グループが大挙してやってきて、理事に立候補して、乗っ取られるように。将来を見越した修繕積立金を設定していたのに、新理事は「将来的な心配ばかりしてもしょうがない」と月々の修繕積立金を値下げした事例もあるという。

「外国籍であっても所有者であれば、管理組合に参加し理事に立候補するのは当然の権利ですが、修繕積立金の改定などは、後々に大きな問題を起こします。2023年から、国土交通省が導入した管理計画認定制度によって、建物の築年数と修繕積立金のバランスが求められるようになったうえ、人件費や資材費の高騰もあり、修繕積立金の値上げは広い範囲で行われています。2倍や2.5倍になるケースも珍しくありません。永住志向のオーナーが納得しても、投資用として購入しているオーナーは、将来の修繕のために負担が大きくなることに反対し、意見が対立したりします」（土屋さん）

もっとひどい場合は、投資用物件のオーナーが外国に住み、いっさい修繕積立金を納めないケースも。真面目に払っている人は“なぜ払わない人がいるのに、私たちが値上げを受け入れなくてはいけないのか”とモヤモヤが残ってしまう。それでも修繕積立金は売却時の資産価値にも反映されるので重要だと語るのは、都内マンションオーナーのBさん。

「家賃収入を得ていたマンションは、とにかく修繕積立金は月数千円と安いのが魅力でした。マンション価格が上がっていることから売却を選択したときのことです。仲介した不動産会社から『古い物件の割には、修繕積立金が少ない。それを嫌う買い手がいます』と指摘されました。駅近で空き家になったことがない優良物件だったので、すぐに売れると思いましたが、たしかに時間がかかり、ようやく買い手が現れたときは逃してはならないと、売り出し価格より大幅に価格を下げて売ることにしました。結局、まともな修繕積立金を払っていた方が高く売れたのではないかと思います」

月々の出費を抑えたいことから、マンション全体をざわつかせる出来事があったというのは、郊外のマンションに住むCさんだ。

「うちのマンションにはコンシェルジュが常駐しているんです。ところが新しく理事になったおじさんが、『そんな無駄なものはいらん』と言い出したんです。一方では『コンシェルジュサービスがある高級感が魅力で買った物件なのだから、それが嫌ならあなたが出ていけばいい』という意見も。結局、コンシェルジュは週の半分にすることで決着しましたが、納得いかない住民もいました」

こうした意見の対立が、住民の派閥が生まれるきっかけになるのだという。

「反対派と賛成派に別れるものですが、意見を口にしない中立派が多数を占めると、物事が決まらない。しだいに住民同士の分断がおき、自分と違う派閥の人を『あいつら』と呼ぶように。同じ屋根の下で、土地を共有しているので、そういう言い方はやめましょうというのですが……」（土屋さん）

気持ちよく暮らすため、管理組合に参加して資産を守るためにも、住民同士の理解が必要だ。

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